是真的吗(1) | 如何选一套好房子?

2019-07-30

纵观财产保值增值的手段中,房产置业一直是长期、变化慢、且价值前景高的一种。近几年来,随着中国中高层人群的不断扩大,财产的不断增加,不少人都选择将目光投向海外,寻找海外置业。


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然而,很多海外购房者,会因为对海外房产市场环境,法律法规,购买流程,以及这些过程中隐藏的细节信息的不了解,而产生很多麻烦或问题,甚至因此上当受骗。


所以,我们将推出一个有关欧洲购房流程详解的系列推送,旨在帮助粉丝,在海外房产购买中,能够对这个流程有整体的了解,少走弯路,绕开可能的陷阱,最终实现财产增值。


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我们先将从法国购房流程开始,之后可能会继续出欧洲其他重要国家购房流程的介绍。法国购房流程系列文章将分成6篇:

· 选择海外房产的几个基本要素

· 法国购房基本流程介绍

· 两种房产投资模式:自住型与投资型

· 法国购房流程中的固定环节:公证人

· 购房中需要的贷款、保险等金融需求

· 房产转卖

这六篇文章,将从选房购房一直到房产转卖给大家详细介绍一下——法国购房全流程。我们先就从选择海外房产的几个基本要素讲起。


明确海外置业的目的

海外置业,先要有一个较为清晰的投资目的:

是为了移民自住?

是为了养老投资?

还是为了孩子海外上学工作住房?

或只是因为有一笔积蓄,只是想做一个投资?

目的的不同,将直接到影响海外置业的选择。


 自住型购房


如果是移民自住或为孩子国外留学工作使用的住房,建议是选择国外大城市郊区新建一手房或城中二手房。



国外发达国家的社会资源(人才,商业,资金等),同样是向大城市汇聚的,居住在大城市能解决着便捷的生活和工作的需求。此外,大城市的房地产市场经营多年,不会轻易收到炒房影响,房价比较稳定。因此,为了方便居住,生活,工作,大城市和热门城市是这一类投资者应该主要关注的目标。



 投资型购房 


如果是纯投资型购房,则选择面会广很多。除了购买大城市市区房产出租,国外热门旅游景区的度假房产也是一个不错的选择。

既然是投资,那一手或二手房源的影响就没有自住型投资那么大,反而地段和当地房价的上升空间才是应该考虑的问题。

同时,还要明确对于此项房产投资的期望:是希望短期炒一波房子,增值后就转手;还是想免去风险,稳扎稳打?前者短期内能较快带来收益,但风险很高。这里的风险,不但是资本上的,也是法律上的。比如近期,不少发达国家,如澳大利亚、加拿大,都出台了政策严格限制海外资本进入本国房市炒房。这就需要对投资目的地房市,政策,当地经济有详细地了解,贸然进入,很可能竹篮打水一场空。




后者短期收入不多,但获益稳定,且长期看来,租金+卖房收入一样不低。

幸运快三型房产投资 


此外,之前提到的旅游地产一样可以作为选择之一。发达国家,主要是欧洲,向来有假期度假的传统,因此投资这些国家的热门旅游景区的旅游度假房产,一样可以获益。



旅游度假房产投资模式起于法国,这一模式的主要为:投资者购买国外旅游度假村或酒店的房产,然后将房产交给运营方运营,之后运营方会定期按合同将租金打给投资者。在发达国家,这一模式已经运营达50年之久,且受到发达国家成熟的房市法律法规和市场监督制约,一般不会出现欺诈或其他乱象。

选择旅游度假房产投资时,建议选那些由开发商运营的旅游地产项目,这样的项目在后期运营上相比于第三方运营是较靠谱的。同时,地产商的品牌同样重要。国外大型地产品牌通常为上市公司,其公司财报和其他重要信息都是公开的,可以在网上查到。很多中国投资者没有查询公司财报的习惯,建议在选择前,花时间看一下地产公司的财报,了解这家公司的经营情况,可以帮助正确选择投资项目。


统筹资金,量力而行

在明确了投资海外房产的目的后,就需要考虑资金是否够。一般发达国家的房产市场相对较稳定,但相对需要的资金就比较多,通常都在百万起步。

此外,如果在海外有账户,可以免去很多买房中所遇到的麻烦。



除了购房资产外,还需要预留一部分资金用于支付购房流程中所需的中介费,合同费用,目的地国的税,以及汇率波动而产生的额外支出。有些国家会有政策优惠,比如法国就有非职业带家具出租者(LMNP)制度,对海外投资者租金有个税减免的优惠。这些就需要投资者在购房之前做好功课,或者过程中了解清楚。


既然是地产投资,就需要做好放长线钓大鱼的准备,通常发达国家房产市场稳定,法律健全,眼光要放长远。要综合考量当地地价的上升空间以及所在城市的经济发展程度和前景。

地段,地段,还是地段

既然目的定好,资金准备好了,下一步就是房产的选择。与中国相同,海外房产投资选择,需要考虑的只有一点:地段。


这里,地段可以拆分成很多因素:交通,区位,气候,周边配套,距离主要区域距离,政策,甚至居住的主要人群,当地租房者的主要人群,距离公共设施(警局,消防局,医院,公园等)的远近,都是需要考量的。


交通上,要着重考虑公共交通的方便程度,如地铁,地上轻轨电车(Tramway),公交,有轨电车等。建议提前看好目标城市的城市公交线路。



同时,所在的公共交通线路是否为通勤主干线,也要主要考虑。通常所谓的通勤主干线,是之连接该城市的主要居民区和商业区,或连接几大商业区,又或是连接旅游区、机场、车站、港口等交通枢纽的线路:比如法国巴黎的大区快线RER A,RER B,地铁1号线,8号线等。



项目周边的设施等情况,建议项目靠近医院、警局、公园和大型超市。国外公共设施的完善程度对当地房产质量的影响很大。其他周边可以参考地产商所给信息。



如果有条件的话,我们建议去目标城市或国家官网,查询一下项目所在地的人口构成情况。发达国家这方面统计相对较完善,查询也较为方便。建议选择所在地人口主要为本地人,或临近商业区工作人员或学生。不建议选择外来人口占比太大,且周边无有名大学或商业区等吸引外来高知人口因素的地段。


欧洲旅游房产应该选择哪里?

对于欧洲旅游地产投资,主要是幸运快三地产投资的选择,可以在下面这张图里一目了然:



数据来源:欧盟统计局


这张图显示的是欧盟各地区的旅游过夜数,可以直观地体现欧盟哪些地区是热门旅游区,图中颜色深蓝的就是热度高的地区。这里可以看出来,画红圈的部分就是值得投资的地区。欧洲有名的旅游区一般都集中分布在欧洲发达国家(如西,意,法,德)的:幸运快三部沿岸,阿尔卑斯山区,地中海沿岸,以及几个国家的首都地区



因此,我们建议在旅游地产选择上,主要以这些地区为主,一方面是这些地区客流量大(有数据证支持,酒店、度假村经营状况不会差。另一方面,这些地区本身就是热门旅游区,如果能选择有度假交换权的旅游地产,投资人自己也可以在此度假,投资度假两相宜。


买房不是一件小事,海外购房需要费心费力。选房购房时要小心谨慎,建议选择一些有品牌的国外大型地产商的项目,相对可以省下很多麻烦,也可以规避很多购房陷阱。简言之,海外置业目的要明确,准备要足,稳步投资,实现财产增值目标。



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